Guide pratique de l'investissement en colocation

Investir en colocation

La colocation prend aujourd’hui de plus en plus d’ampleur. Aujourd’hui, un panel plus large de locataires souhaite opter pour la cohabitation afin de se partager les charges. Ce n’est plus une formule réservée aux jeunes étudiants. Contrairement aux clichés, même les professionnels et cadres d’entreprises veulent opter pour une colocation.

Comprendre la colocation

Qu’est-ce qu’une colocation ?

Il faut savoir que la colocation possède un réel cadre et une définition juridique. Ainsi, selon la loi ALUR de Mars 2014, il s’agit d’un partage de logement entre plusieurs personnes qui sont toutes signataires d’un même contrat de bail pour une même location. Le loyer est donc partagé par chacun.

Investissement locatif

Comment investir dans une colocation ?

La colocation est aussi un produit d’investissement, une autre branche de plus de l’immobilier locatif. La demande est d’ailleurs aujourd’hui en croissance. Il s’agit d’une niche tout à fait exploitable. Comme pour tout investissement locatif, il est nécessaire d’adopter la bonne stratégie. Tout d’abord, il faut acquérir le bien adéquat et en faire la promotion. Et ce choix peut se faire en fonction des locataires cibles (étudiants, jeunes actifs, seniors, etc.) et de l’emplacement.

Cependant, tous les logements ne sont pas forcément adaptés pour ce type d’usage. Des aménagements doivent donc souvent être faits. Les occupants doivent avoir chacun un espace privé tout en bénéficiant d’un espace de vie commune. Il est possible de faire une location à nu ou meublée. Et comme mentionné précédemment, le bail va alors être signé par tous les locataires en même temps. Il est aussi possible d’en rédiger un individuellement pour chacun d’entre eux.

Les charges d’une colocation

Le principe d’une location, justement, c’est que les charges soient réparties de manière égale entre tous les occupants. Outre les loyers, il faut compter d’autres types de dépenses locatives à faire. On peut notamment citer les besoins d’entretien des parties communes, les impôts ou autres taxes d’habitation et la redevance audiovisuelle, ainsi que les différentes factures (électricité, gaz, etc.). Il est aussi possible pour les locataires de souscrire à un contrat d’assurance logement de manière commune. Cela permet de rendre les procédures plus rapides en cas de sinistre. Il va alors falloir s’arranger concernant la répartition du paiement des primes.

Investissement en colocation

Les avantages

L’investissement locatif est plus intéressant en termes de rentabilité générale. En effet, cela peut se remarquer dès l’achat du bien. Il faut savoir que plus l’immeuble est grand, plus le prix au mètre carré diminuera. Bien qu’il faut investir un plus d’argent que pour un studio, le ratio entre le prix d’achat et les potentiels loyers est plus attractif par rapport à une location classique. En ayant plusieurs locataires différents pour un même logement, il est possible de fixer des loyers un peu plus élevés que la normale du marché. Comme chaque locataire a sa propre source de revenus qui n’est pas liée à celle des autres, chacun paiera alors de manière individuelle comme s’il payait un appartement unique. C’est un principe qui booste encore plus la rentabilité de l’investissement du propriétaire. On parle d’un taux de redistribution brut de 6 %. Mais ça peut vite grimper à 10 %.

Les contraintes

Selon le contexte, l’investissement locatif peut plus ou moins devenir contraignant. Administrativement parlant tout d’abord, la loi ALUR instaure des règles qui peuvent parfois apporter une certaine lourdeur. C’est le cas notamment s’il y a une importante rotation de locataires, ce qui est fréquent dans le cadre de colocations. La rédaction d’avenants pour les contrats uniques ou la rédaction d’un nouveau contrat dans sa totalité pour les baux individuels sera nécessaire.
D’un autre côté, il est rare de trouver un actif qui soit directement adapté à la colocation. Il faudra sûrement faire quelques modifications ou aménagements, engendrant sûrement quelques dépenses supplémentaires.

Déclaration et impôt

La fiscalité d’une colocation

La fiscalité est un point important à prendre en compte dans tout type d’investissement. Il y a, évidemment, des spécificités dans le cadre d’investissement en colocation. Il faut savoir que la grande majorité des propriétaires préfèrent directement proposer un actif meublé. C’est plus facile pour trouver des locataires et pour bénéficier d’un niveau de loyer plus élevé. Mais c’est surtout au niveau de la fiscalité que c’est plus avantageux. En effet, plusieurs points la démarquent de la location à nu.

La colocation meublée donne accès à des systèmes de déduction de charges et d’amortissement. Ainsi, il y est possible de réduire voire d’effacer complètement son assiette fiscale. Ce type d’avantage est notamment apporté par considération des revenus locatifs en tant que BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Mais pour pouvoir profiter de tout cela, il faut se rendre éligible à un statut particulier, celui de loueur meublé non professionnel ou LMNP.

Le statut LMNP

Opérer sous le statut de LMNP nécessite alors de remplir quelques conditions. En premier lieu, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser les revenus professionnels du propriétaire. En second lieu, la gestion du bien doit être confiée à un exploitant, à travers un bail commercial, pour au moins 9 ans.

Le régime micro-BIC ou régime réel

C’est grâce au régime réel qu’il est possible de déduire ses charges de ses loyers imposables pour réduire ses impôts.
Il est même possible d’arriver à un investissement complètement neutre fiscalement. De son côté, le régime micro-BIC apporte un abattement forfaitaire direct de 50 % sur les revenus locatifs du propriétaire.

Quelles sont les villes adaptées à la colocation ?

Les grandes villes de France sont de véritables nids d’opportunités pour tout type d’investissement immobilier, même pour ceux qui veulent miser sur la colocation. En voici quelques exemples évidents :

Paris

On ne présente plus la capitale. Malgré les prix exorbitants qui se pratiquent dans une ville comme Paris, il y a encore de quoi faire.
La colocation y est d’ailleurs très demandée.

Lille

Lille est l’une des villes les mieux situées de France. Carrefour vers d’importants hubs européens, elle se démarque aussi par son important dynamisme économique et culturel. Les jeunes actifs recherchent de plus en plus les nouveaux modes de colocation pour se loger.

Lyon

Lyon est la ville estudiantine par excellence. De nombreux étudiants viennent s’y installer chaque année. Ainsi, pour les loger, la colocation est la solution la plus pertinente.

Investir en colocation

Les pièges à éviter

Bien que l’attractivité de l’investissement locatif ne fasse aucun doute, il faut quand même rester vigilant au moment de se lancer. Le premier piège se trouve au moment de sélectionner l’actif. Bien que les grandes surfaces coûtent moins cher au mètre carré, il ne faut pas oublier d’évaluer les travaux à réaliser. Les investisseurs seront sûrement obligés de réaliser un aménagement spécial qui convient à la colocation. Si cela n’est pas fait correctement, alors ils perdront en rentabilité.
D’un autre côté, dans le cadre d’une colocation meublée sous le statut de LMNP, il faut faire attention de bien choisir son gestionnaire. Si ce dernier n’est pas fiable, cela peut coûter cher aux investisseurs. Il convient de bien lire le contrat de bail qu’il propose. Attention aussi, car se passer d’un exploitant professionnel induit d’importantes charges et contraintes de gestion, bien plus compliquées que dans le cadre d’un investissement locatif classique.

L’impact de la crise sanitaire sur le marché de la colocation

Il est vrai que la crise sanitaire du coronavirus n’a presque épargné personne. Mais du côté de la colocation et de certaines autres branches de l’investissement locatif, l’impact semble ne pas être tellement négatif. Malgré une légère chute de la demande pendant le confinement, ça a été uniquement dû au fait que les Français n’ont pas trop pu bouger. Actuellement, elle repart à la hausse de manière importante. De nombreux locataires se sont rendus compte que la solitude était difficile à vivre. Beaucoup d’entre eux voient alors la colocation comme étant une solution à ce problème à l’heure où le virus continue de proliférer.