La colocation demeure un marché porteur en France. Elle se développe à vitesse grand V, surtout dans les principales villes étudiantes. Les investisseurs optant pour ce type de placement immobilier cherchent généralement de meilleurs rendements. La rentabilité d’une colocation avoisine les 5 %. Afin d’en bénéficier, le propriétaire-bailleur doit apprendre à bien gérer les choses.
Bien choisir le type de bail en colocation
Il est important de bien distinguer les deux types de baux, dans le cadre d’une colocation. Il y a ce que l’on appelle le bail solidaire ou le bail unique et le bail séparé ou bail individuel. La première option s’avère moins contraignante par rapport à la seconde. Le contrat de bail étant signé par l’ensemble des colocataires. Il est plus facile de gérer les choses, même en cas de départ de certains colocataires.
Le bail séparé requiert une précaution particulière. Chaque colocataire étant signataire du bail individuel. Le propriétaire bailleur aura plus de difficulté à suivre l’avancement des choses. Des colocataires peuvent aussi choisir de rompre leurs contrats en même temps. Et cela va rendre la tâche plus complexe pour le propriétaire-bailleur. Il est donc plus logique d’opter pour un contrat de bail unique.
La durée d’un bail de colocation est fixée à 9 mois pour les étudiants. Elle peut être poussée jusqu’à 12 mois (ou 1 an) pour d’autres catégories de colocataires.
Prévoir une clause de solidarité dans le contrat de bail
Les loyers impayés sont souvent indissociables d’un investissement locatif, même dans le cadre d’une colocation. Ils sont généralement liés aux départs imprévus d’un locataire. Il faut compter quelques semaines, voire des mois pour trouver un remplaçant. Malgré cela, le risque de vacances locatives est faible. Le bien étant toujours occupé par d’autres colocataires listés dans le bail.
Pour se protéger contre les risques locatifs, il est indispensable de prévoir une clause de solidarité dans le bail unique. Il devient ainsi possible de récupérer le montant du loyer auprès des colocataires sortants. Idem pour les charges inhérentes à l’exploitation du bien. Les autres colocataires s’engagent ainsi à payer les loyers impayés dans un délai de 6 mois suivant le départ de l’ex-colocataire.
Bien sélectionner les nouveaux colocataires, surtout après le départ des anciens
Rien n’empêche un colocataire de quitter un appartement avant la fin du bail (unique ou séparé). Il a ses propres raisons de prendre une telle décision. Le choix du remplaçant relève de la responsabilité du propriétaire-bailleur. Bien sûr, cela n’est pas une chose aisée. Afin d’éviter les problèmes, mieux vaut sélectionner les nouveaux colocataires avec minutie.
La solvabilité du nouveau colocataire reste un paramètre important à prendre en considération. Il faut enquêter sur sa vie professionnelle. Il est risqué de laisser un étudiant vivre dans son appartement. Vu qu’il ne travaille pas encore, le risque de loyers impayés est plus élevé.
Pour des raisons sécuritaires, mieux vaut se tourner vers des jeunes actifs occupant des postes en CDI. Idem pour les salariés-cadres travaillant dans une firme de renommée nationale ou internationale. Afin de garantir une bonne rentabilité, le propriétaire peut réclamer la dernière fiche de paie du colocataire.